Preguntas más frequentes

Una de las sindicaciones más famosas es la compra del Empire States Building, que fue adquirido por Helmsley & Malkin en 1961 por 65 millones de dólares  a 3000 pequeños inversores, muchos de los cuales pagaron sólo 10 000 dólares por una sola acción.

 A cambio de su inversión, los socios limitados reciben una participación accionarial.

Un  inversionista sofisticado  tiene suficiente conocimiento y/o experiencia en invertir en inversiones alternativas como bienes raíces, petróleo o metales preciosos. Es posible que hayan realizado inversiones anteriores fuera del mercado de valores o tal vez hayan asistido a un seminario de inversión.

Si ha tomado la decisión de poner su dinero en viviendas multifamiliares como inversionista pasivo, hay una serie de preguntas que debe hacerle a cualquier patrocinador que esté ofreciéndole un acuerdo, para que pueda:

• Confirmar a la integridad del patrocinador y su equipo.
• Ver si su estrategia de inversión general se ajusta a sus objetivos
• Comprender completamente la inversión específica para la que están recaudando dinero
• Obtener más información sobre el mercado donde se encuentra una inversión potencial.

Use esta sección como una guía de preguntas que puede necesitar hacer para tomar una decisión de inversión informada.

En Virtuous Capital nos especializamos en inversiones en propiedades multifamiliares e industriales.

Estos son los 6 componentes principales  en de la estructura de un acuerdo multifamiliar:

• La persona jurídica
• Reparto de Beneficios
• Tasas preferentes
• Derechos de Control y Voto
• Devolución del principal
• Fees del patrocinador

Como socio limitado, su responsabilidad y voto son limitados. La responsabilidad limitada significa que solo puede perder el importe principio que invirtió en el acuerdo multifamiliar, y está protegido por la SEC en caso de una demanda.

Por lo general, los socios limitados no tienen una participación en la gestión diaria de la propiedad multifamiliar, y todas las decisiones las toma el manager o managers.

Los socios limitados casi siempre tienen la oportunidad de votar sobre cualquier aspecto que pueda reducir sus derechos de alguna manera. Y en ocasiones, pueden votar en caso de un potencial refinanciamiento o venta. El Acuerdo Operativo desglosa los derechos de los socios limitados, así que asegúrese de leerlo detenidamente.

Paso # 1: Infórmese sobre la oportunidad

La mejor manera de conocer las oportunidades de inversión multifamiliar es ingresar a la lista de correo electrónico del sindicador o esponsor.

Paso n.° 2: Exprese interés inicial si está interesado en la oportunidad, el siguiente paso es completar un breve formulario indicándonos cuánto le gustaría invertir en la sindicación multifamiliar.

Con este interés inicial no asume ninguna obligación, pero nos da una idea de quiénes podemos esperar que inviertan en el acuerdo de sindicación.

Paso # 3: Regístrese en el portal del inversionista

El Portal nos permite comunicarnos con usted de manera segura durante el resto del proceso.

Paso # 4: Satisfaga los requisitos mínimos

A continuación, verificamos que sea un inversionista acreditado o sofisticado.

Si no está acreditado y aún no lo conocemos muy bien, es posible que le pidamos que espere hasta la próxima sindicación. Recuerde, las pautas de la SEC requieren una «relación sustantiva» entre el inversionista pasivo y el sindicador o esponsor.

Paso # 5: Haga una oferta de inversión formal

En este punto, compromete una cantidad específica de dinero para el acuerdo de sindicación multifamiliar.

Por lo general, damos a los posibles inversores uno o dos días (después de que se haya cerrado la ventana de «compromiso suave» o interés inicial) para hacer esta oferta formal. Pero recuerde, todo es por orden de llegada.

Paso n.º 6: Revise y firme los documentos legales

Una vez que revisó los documentos legales, los firma en línea a través de DocuSign.

Paso # 7: Transfiera el dinero a la cuenta de depósito en garantía

Una vez que haya firmado, recibirá la información de la transferencia y enviará sus fondos al abogado de depósito en garantía. ¡Felicitaciones, usted es un socio limitado en un acuerdo de sindicación multifamiliar!

Paso # 8: Espere hasta el cierre

Ahora, siéntese y relájese. Y a esperar a que se cierre el acuerdo de sindicación. Esto suele tardar entre 30 y 45 días, dependiendo de la oferta

Como inversionista pasivo en una sindicación multifamiliar, hay 3 formas en que puede recibir pagos:

• Reparto anual de Beneficios
• Tras refinanciamiento de la operación
• Tras la vVenta de la propiedad

Hay varias formas de acceder al capital para negocios inmobiliarios. Puede usar bonos y acciones, ahorros en efectivo, líneas de crédito, IRA y QRP.

Hay 5 razones principales por las que los inversores pueden considerar una sindicación de bienes raíces en el mercado de valores u otras inversiones:

Riesgo por debajo del promedio: Cuando la burbuja inmobiliaria estalló en 2008, las tasas de morosidad en los préstamos unifamiliares de Freddie Mac se dispararon, alcanzando el 4% en 2010. Por el contrario, la morosidad en los préstamos multifamiliares alcanzó un máximo del 0,4%. Por lo tanto, si usted está buscando una forma a prueba de recesión para invertir su dinero, no hay mejor opción que la inversión en edificios de apartamentos.

Rendimientos por encima del promedio: Como describo en el Informe Especial «¿Cuál es la mejor inversión: el mercado de valores o bienes raíces?», el rendimiento promedio del mercado de valores en los últimos 15 años fue del 7,04%, pero después de las tarifas, la inflación y los impuestos que el rendimiento se convierte en un miserable 2,5%. Por otra parte, las sindicaciones multifamiliares devuelven rutinariamente rendimientos anuales medios de más de un 10% (sin volatilidad y después de las tarifas, la inflación, y sí, incluso los impuestos)

Renta pasiva: A diferencia de las acciones y bonos, las sindicaciones multifamiliares generan flujo de efectivo para sus inversores a partir de los ingresos generados por la propiedad.

Beneficios fiscales extraordinarios: Gracias a la amortización de los bienes raíces, sus ingresos de inversión se gravan a una tasa mucho menor que cualquier otra inversión

Cobertura de inflación: A medida que aumenta la inflación, también lo hace el valor y las rentas de la propiedad – la cobertura perfecta contra la inflación.

Con las leyes fiscales actuales, invertir en sindicaciones inmobiliarias en Estados Unidos – especialmente en edificios de apartamentos multifamiliares – es la mejor inversión pasiva en el planeta.